第11章加工資了（第1頁）

加工資了

羅陽先在kt板上畫了一個(gè)方方正正的圖形，在框里寫下10000㎡、10、1000萬三行數(shù)字。

“假設(shè)金城地產(chǎn)目標(biāo)地塊是1萬平米，容積率10，畝單價(jià)1000萬。”

面對(duì)公司董事長以及一群高管的注視，他絲毫不露怯，放松的解說著：“土地契稅是3，印花稅005，這些都算上去之后，可以得到10305元㎡的樓板價(jià)?！?/p>

說完這個(gè)，羅陽又開始在kt板上邊寫邊說。

“我把土地之外的成本稱為非土成本，里面包含多個(gè)板塊先說規(guī)費(fèi)這一塊，里面有兩部分組成，一類是城市教育附加費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等固定費(fèi)用，另一類是水電煤、人防等費(fèi)用，這部分有行業(yè)指導(dǎo)價(jià)，但是屬于可以議價(jià)的那種總的來說，在預(yù)算中，這一塊基本能依據(jù)土地指標(biāo)確定下來，我把這一塊分?jǐn)偟綐前鍍r(jià)后稱為規(guī)費(fèi)成本a?！?/p>

雖然這些都是基礎(chǔ)的東西，但是羅陽依舊耐心的說下去：“接下來就是建安成本，這塊也包含兩大部分，一個(gè)是主體建安成本，一個(gè)是后期配套成本，我把這部分?jǐn)?shù)據(jù)稱為建安成本b當(dāng)然營銷成本也是大頭，這一塊就不展開說了，我暫且統(tǒng)稱為營銷成本c。”

之所以簡(jiǎn)化營銷成本解說，是因?yàn)檫@時(shí)候會(huì)議室里發(fā)出了微微的議論聲。

羅陽看到了某幾個(gè)人臉上露出不屑的表情，要不是梁興民坐在上首，估計(jì)早就發(fā)出呵斥聲了。

看來要下點(diǎn)猛藥，否則老梁也失去耐心就不好辦了。

羅陽不動(dòng)聲色，面帶微笑的繼續(xù)道：“最后就是財(cái)務(wù)成本，拿地所用資金有多少是來自銀行貸款？有多少是梁總從外部融資來的？公司自持資金比例是多少從拿到土地之后200天開盤，多久能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正？營銷口清盤的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是幾個(gè)月，這些都匯聚成財(cái)務(wù)計(jì)算成本的依據(jù)，我把這塊稱為財(cái)務(wù)成本d。”

“羅助理怕不是戴總監(jiān)派來逼宮的吧？”

羅陽就知道，200天開盤的數(shù)據(jù)一拿出來，工程上絕對(duì)不會(huì)忍。

所以工程副總蔣方杰開口了：“拿到土地后200天開盤，開什么玩笑？”

梁興民也皺起了眉頭。

羅陽沖蔣方杰微微頷首，禮貌的問道：“蔣總，那你覺得要多少天？”

“起碼250天！”

“掛拍土地公示期一般是一個(gè)月，當(dāng)公司把這塊土地當(dāng)成目標(biāo)地塊的時(shí)候，提前進(jìn)場(chǎng)做地勘，提前開始設(shè)計(jì)圖紙，這一個(gè)月時(shí)間能不能省下來？”

“胡扯，萬一拿不到這塊地呢？”

“那又如何，損失的不過是幾十萬，蔣總可以問問財(cái)務(wù)，節(jié)省一個(gè)月的時(shí)間，如果拿這塊地，能省下來的資金成本又是多少！”

這時(shí)候，梁興民笑的嘴都翹起來了，光是這一個(gè)點(diǎn)子，至少值一百萬！

果然是真?zhèn)饕痪湓挵?/p>

“那也只省下來一個(gè)月的時(shí)間！”

蔣方杰臉上有些掛不住，更主要的原因是他也看出來了，這個(gè)年輕人是有真本事的，再逼一逼，說不定能問出其他節(jié)省時(shí)間的辦法來。

哪知道羅陽不上當(dāng)，微微一笑，言歸正傳。

“當(dāng)土地成本和非土成本加在一起，就是基礎(chǔ)成本，這是我前段時(shí)間研究模版里的前半部分?！?/p>

他無視蔣方杰急切的眼神，無視老羅呆住的表情，繼續(xù)道：“接下來就是營銷的工作，依據(jù)自身定位，調(diào)研地塊周邊配套、周邊競(jìng)品，以此定下銷售價(jià)格當(dāng)然，營銷口可以大膽一點(diǎn)，因?yàn)閺哪玫酵恋氐筋A(yù)銷售，里面有200天的時(shí)間，依據(jù)房市熱度，可以加上預(yù)期，至于這個(gè)預(yù)期有多大這個(gè)就要看戴總和梁總的膽子了。”

（請(qǐng)）

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