第6章 論買房后立刻辦房產(chǎn)證過(guò)戶登記的重要（第2頁(yè)）

楊嗣昌百忙之中，對(duì)之前交辦的那些小事，其實(shí)都有些遺忘了。

如今看到沈廷揚(yáng)的回信，里面強(qiáng)調(diào)了自己無(wú)論如何一定完成楊閣老的使命、還說(shuō)了鄭家有多么完善的情報(bào)網(wǎng)、消息多么靈通，得到熊文燦下獄訊息的時(shí)間，竟然不比楊閣老您晚多少……

看完之后，沈廷揚(yáng)好歹也在楊嗣昌心中留下了一個(gè)“勤勉”的影響，也充分認(rèn)識(shí)到了這個(gè)任務(wù)確實(shí)有難度，要是后續(xù)能做好，一定得好好嘉獎(jiǎng)。

……

話分兩頭，

隨著時(shí)間進(jìn)入六月初，蘇州這邊，距離沈樹(shù)人最初穿越也有十來(lái)天了。

十天《大明律》研究下來(lái)，他也總算把“如何犯一個(gè)需要被提到南京復(fù)核的案子”的計(jì)劃，初步想出來(lái)了。

不得不說(shuō)，沈樹(shù)人的思路，最終還是被《紅樓夢(mèng)》的路徑依賴所吸引。他想到的辦法，也跟薛蟠“跟馮淵爭(zhēng)買香菱、打死人命”比較相似。

但具體細(xì)節(jié)和違法性設(shè)計(jì)上，還是截然不同的。

因?yàn)樯驑?shù)人畢竟有后世的法律思維，他對(duì)“物權(quán)和債權(quán)”的差異認(rèn)識(shí)度，絕對(duì)比任何一個(gè)明朝人都深刻。

所以，他一開(kāi)始就想設(shè)計(jì)一個(gè)“先買的人沒(méi)有登記或者交付，只有契約，而他作為后買的人，有登記和交付，有官府登記過(guò)的公信力證據(jù)”，

這樣一旦先買的人上門爭(zhēng)奪，那就是“搶奪奴婢”，或者“私闖民宅”，如果對(duì)方主動(dòng)挑起沖突，就算反擊打死了也不犯法。

而且，沈樹(shù)人還詳細(xì)查閱了《大明律》，還真就找到了一些可以加以利用的邊緣條款。

這事兒用法言法語(yǔ)說(shuō)起來(lái)比較復(fù)雜，但是用人話翻譯一下、舉個(gè)例子，就很容易讓人聽(tīng)懂了。

比如，就拿《紅樓夢(mèng)》上薛蟠打死馮淵的案子來(lái)說(shuō)，曹雪芹原本寫這個(gè)案子，是想抨擊“封建豪強(qiáng)惡霸有多囂張”，

但顯然曹雪芹只是個(gè)文學(xué)家，同時(shí)也是法盲。這個(gè)案子只要稍微調(diào)整一些細(xì)節(jié)，薛蟠就可以無(wú)罪了。

中國(guó)古代雖然沒(méi)有《物權(quán)法》，但物權(quán)高于債權(quán)的樸素思想還是有的。

馮淵買香菱、買了之后“要三日之后再來(lái)迎娶”，也就是說(shuō)他買了人之后沒(méi)有“交付動(dòng)產(chǎn)”這個(gè)動(dòng)作，沒(méi)有事實(shí)上占有香菱。所以他對(duì)香菱的權(quán)益，還是一個(gè)“債權(quán)”，是一個(gè)相對(duì)的契約權(quán)。

薛蟠雖然是后買的，但他買的時(shí)候看到的香菱，還是一個(gè)沒(méi)有被“占有”的狀態(tài)，他就屬于法律上的“不知情的善意第三人”。

而薛蟠并沒(méi)有想娶香菱，他多半也不會(huì)有“三日后再來(lái)隆重迎娶”的儀式。以薛蟠這種呆霸王不重視侍女的脾氣，多半是交了錢就要提人。

當(dāng)然，《紅樓夢(mèng)》里沒(méi)說(shuō)薛蟠付了錢后就提人。但如果薛蟠提了人，那香菱這個(gè)“動(dòng)產(chǎn)”的交易就被他“交付”了，“事實(shí)占有”了，“債權(quán)”就成功轉(zhuǎn)化成了“物權(quán)”，

而物權(quán)是高于債權(quán)的，馮淵再拿著契約要到薛家上門要人，如果起了武力沖突，薛蟠就可以憑對(duì)方“私闖民宅、奪人奴婢”正當(dāng)防衛(wèi)。

這個(gè)法律邏輯，跟“一房二賣”類案子中，先買的人只簽了合同卻沒(méi)過(guò)戶房產(chǎn)證、后買的人過(guò)戶了房產(chǎn)證、打官司到法院，法院就會(huì)把房子判給后買并辦了房產(chǎn)證的人，是一個(gè)邏輯。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)看登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)看交付，沒(méi)有登記和交付這個(gè)動(dòng)作，債權(quán)就只是債權(quán)，是低一等的相對(duì)權(quán)。

有了交付或者登記這個(gè)動(dòng)作，才上升到更尊貴的物權(quán)、絕對(duì)權(quán)。

明朝沒(méi)有《物權(quán)法》，但明朝也是有人身和地產(chǎn)交易的登記公證制度的，一般賣人賣房，都要地方上的里長(zhǎng)鄉(xiāng)賢、叫上左鄰右舍一起為見(jiàn)證，登記明白、公示鄉(xiāng)里。

《大明律戶律》還規(guī)定了典買田宅一定要公證繳納契稅，如果沒(méi)有契稅的要鞭笞四十。

而后來(lái)的買家如果公證繳納了契稅，那就當(dāng)然保護(hù)后來(lái)手續(xù)全面的買主。先買而沒(méi)公證沒(méi)交契稅的但凡上門爭(zhēng)奪，就是私闖民宅了。

所以，沈樹(shù)人如果設(shè)計(jì)一個(gè)案子，在蘇州地界找一個(gè)“別人偷偷買了的女人或者產(chǎn)業(yè)，但還沒(méi)來(lái)得及辦理登記”，然后他也去買，打個(gè)時(shí)間差搶先做個(gè)公證登記，他就可以截胡成功。

如果對(duì)方再跟馮淵一樣上門搶奪，他就可以正當(dāng)防衛(wèi)個(gè)痛快。